Tek yetkili (münhasır) sözleşme mi, çok ofisli mi daha iyi?

Tek yetkili sözleşme size daha fazla emek harcama imkânı verir, mal sahibi de tek muhatapla çalışır. Hangisini seçerseniz seçin süreyi, hizmet bedelini ve mal sahibinin evi kendisi satması halinde ne olacağını sözleşmeye açık yazın.

Portföyümde kaç ilan olmalı?

Sabit bir sayı yoktur. Her ilan için haftalık rapor, gösterim ve fiyat takibi yapabileceğiniz kadar portföy alın; bakamadığınız ilan mal sahibini kaybettirir.

Başka ofisin ilanını kendi müşterime gösterebilir miyim?

Yönetmelik yetkili olmadığınız taşınmazın ilanını vermenizi yasaklar. Başka ofisle iş birliği yapacaksanız bunu o ofisle yazılı olarak kararlaştırın ve hizmet bedelinin paylaşımını netleştirin.

Mal sahibi yetki verdikten sonra evi kendisi satarsa?

Sonuç yetkilendirme sözleşmenizdeki hükümlere bağlıdır. Yönetmelik cayma bedeli ve ceza koşulu kararlaştırılabileceğini, ancak bunların toplam hizmet bedelini aşamayacağını söyler.

Emlak portföyü nasıl oluşturulur? Portföy bulma ve takip

Emlak portföyü, satma ya da kiralama yetkisini mal sahibinden yazılı olarak aldığınız taşınmazların listesidir. Portföy oluşturmak için bir ya da birkaç mahallede uzmanlaşır, o bölgedeki mal sahiplerinin size ulaşmasını sağlayacak kanalları kurar, ücretsiz ve gerekçeli bir fiyat görüşüyle güven kazanır, yazılı yetkilendirme sözleşmesini imzalatır ve her taşınmazı aynı alanlarla bir portföy kartında takip edersiniz. İyi portföy çok ilan değil, satılabilir fiyatlı ve yetkisi güncel ilandır.

Önce bölgenizi seçin

Her yerden ilan toplamaya çalışan danışman, hiçbir yerde tanınmaz. İki ya da üç mahalle seçin ve oranın uzmanı olun:

Bölgedeki siteleri, apartmanları ve sokakları yürüyerek tanıyın; hangi binanın kaç yaşında, asansörlü ve otoparklı olduğunu not edin.
Son aylarda satılan ve kiralanan evleri, ilan sitelerindeki fiyatları ve ne kadar süre yayında kaldıklarını izleyin.
Site yöneticilerini, muhtarı, mahalledeki esnafı tanıyın. Satmayı düşünen birini ilk duyan onlardır.
Bölgedeki okul, metro, park ve yeni projeleri öğrenin; alıcının sorduğu ilk sorular bunlardır.

Bölgeniz dar olursa ofisinizin önünden geçen herkes, size bir ev sahibini yönlendirebilir.

Mal sahibine nereden ulaşırsınız?

Kanal	Nasıl?	Dikkat
Çevreniz ve eski müşteriler	Ev bulduğunuz alıcıya ve kiracıya, işiniz bitince "satmayı ya da kiralamayı düşünen tanıdığınız olursa" deyin	Bayram ve kampanya mesajı için önceden onay gerekir
Ofis vitrini ve tabela	Bölgenin güncel ilanları ve "Evinizi değerlendirelim" notu	Vitrindeki ilanda da yetki belgesi numarası yazmalı
Site yöneticileri ve esnaf	Yüz yüze tanışma, kartvizit	Kişisel veri paylaşımı isteyerek baskı yapmayın
Kâğıt broşür ve mektup	Seçtiğiniz bölgedeki binalara, site yönetiminin izin verdiği şekilde	Elektronik ileti değildir, ama site kurallarına uyun
Web siteniz ve Google İşletme Profiliniz	"Evinizi satmak mı istiyorsunuz?" formu, satılan referanslar, yorumlar	Formda aydınlatma metni bağlantısı olsun
Sosyal medya	Bölge hakkında kısa videolar, satılan evlerden örnekler	Satılmış evi göstermek için mal sahibinin iznini alın

Google'da bulunmak için Google İşletme Profili nasıl açılır yazısındaki adımlar emlak ofisi için de geçerli.

Sahibinden ilan verenleri aramak serbest mi?

İlan sitelerinde evini kendisi satan mal sahiplerini arayıp hizmet teklif etmek yaygın bir yöntemdir, ama kurala takılabilir. Ticari İletişim ve Ticari Elektronik İletiler Hakkında Yönetmelik'e göre ticari elektronik ileti; telefon, çağrı merkezi, kısa mesaj ve e-posta gibi araçlarla ticari amaçla gönderilen iletilerin tamamıdır. Mal ve hizmet tanıtmak için gönderilen iletiler için alıcıdan önceden onay alınır ve yönetmelik, onay istemek için de alıcıya ticari elektronik ileti gönderilemeyeceğini açıkça yazar.

Tacir ya da esnaf olan alıcılara gönderilen iletilerde önceden onay şartı yoktur; bu istisna bireysel mal sahiplerini kapsamaz. Bu kanalı kullanmayı düşünüyorsanız bir hukukçuya danışın. En güvenli yol, mal sahibinin size kendisinin ulaşmasını sağlayacak kanallara yatırım yapmaktır: vitrin, site, broşür, tavsiye. Onay alma ve İYS kaydı için İYS nedir yazısına bakın.

Mal sahibinin adı, telefonu ve tapu bilgisi kişisel veridir. Bilgiyi alırken kimin hangi amaçla kaydettiğini anlatın ve bilgiyi yalnızca o iş için kullanın.

İlk görüşme ve fiyat görüşü

Mal sahibini ikna eden şey vaat değil, hazırlıktır. İlk görüşmeye bir fiyat görüşüyle gidin: aynı bölgedeki benzer evlerin satış ve ilan fiyatlarından çıkan bir aralık.

Uydurma bir örnek: Bostanlı'da 120 m² net, 3+1, 10 yaşında, 3. kattaki bir daire için üç emsal topladınız.

Emsal	m² (net)	Fiyat	m² fiyatı	Fark
A: aynı site, 2. kat, 3 ay önce satıldı	115	5.520.000 TL	48.000 TL	Benzer
B: yan sokak, 15 yaşında, ilanda 4 aydır	125	6.250.000 TL	50.000 TL	Uzun süredir satılmıyor, fiyatı yüksek
C: 500 m uzakta, yeni bina, satıldı	118	6.136.000 TL	52.000 TL	Bina daha yeni

A ve C satılmış evler olduğu için daha güçlü emsaldir; B uzun süredir satılmadığı için üst sınırı gösterir. Bu tabloya göre m² fiyatı 48.000 ile 50.000 TL arası makul görünür; 120 m² için yaklaşık 5.760.000 ile 6.000.000 TL. Mal sahibine aralığı gerekçesiyle gösterin ve yüksek fiyatla başlamanın ilanı aylarca bekletebileceğini anlatın. Bu bir piyasa görüşüdür; resmî gayrimenkul değerleme raporu yerine geçmez.

Yetki sözleşmesi olmadan portföy olmaz

Bir taşınmaz, ancak yazılı yetkilendirme sözleşmesi imzalandığında portföyünüze girer. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre hizmet, iş sahibiyle yazılı yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilir; sözleşmenin asgari içeriği, ilanda zorunlu bilgiler ve ilan sitelerinde gereken e-Devlet yetkisi emlak ilanı kuralları yazısında anlatıldı. Pratik öneriler:

Sözleşme süresini, fiyatı ve hizmet bedelini açık yazın; süre bitince ilanı her yerden üç gün içinde kaldırmanız gerektiğini unutmayın.
Mal sahibinden e-Devlet'te ilan yetkisini de aynı gün vermesini isteyin.
Anahtar, gösterim saatleri ve evde oturan kiracı varsa onunla nasıl randevu alınacağını sözleşmenin ekine yazın.
Her gösterimde yer gösterme belgesi düzenleyin; nasıl hazırlandığı yer gösterme belgesi nedir yazısında.

Portföy kartında hangi bilgiler olmalı?

Her taşınmaz için aynı alanları doldurun. Kart hem ilan metnini hem de mal sahibiyle yapacağınız görüşmeleri besler.

Alan	Örnek	Neden?
Portföy no ve tür	P-042, satılık daire	Hızlı bulmak için
Konum	İl, ilçe, mahalle, ada, parsel	İlanda zorunlu, açık adres yazılmaz
Temel bilgiler	3+1, 120 m² net, 3. kat, 10 yaş	Eşleştirme için
Yasal durum	Kat mülkiyetli, iskânlı, ipotek yok, enerji sınıfı	İlanda zorunlu
Fiyat ve geçmişi	5.950.000 TL (1.10), 5.850.000 TL (5.11)	Fiyat görüşmesi için
Mal sahibi	Ad, telefon, iletişim tercihi	İç kullanım, ilanda görünmez
Yetki sözleşmesi	1.10.2026 ile 31.12.2026	İlanı zamanında kaldırmak için
e-Devlet ilan yetkisi	Bitiş 31.12.2026	Portal ilanı için
Anahtar ve gösterim	Anahtar ofiste, hafta içi 17.00 sonrası	Gösterim planı için
Gösterimler	6 gösterim, 2 ikinci ziyaret	Mal sahibine rapor için
Geri bildirimler	"Mutfak küçük", "fiyat yüksek"	Fiyat ve sunum kararı için
Sonraki adım	12.11: mal sahibiyle haftalık görüşme	Takibi unutmamak için

Excel'de portföy listesi

Tek başınıza çalışıyorsanız bir tablo yeter: her satır bir taşınmaz, sütunlar yukarıdaki kart alanları. Listeyi üç görünümle kullanın:

Yetki bitiş tarihine göre sıralı: Bu ay bitecek yetkiler en üstte.
Duruma göre süzülmüş: Yayında, opsiyonlu, satıldı, kiralandı, yetkisi bitti.
Gün sayısına göre: 60 günü geçen ilanlar fiyat ya da sunum değişikliği ister.

Ofiste birden fazla danışman varsa her portföyün bir sorumlusu olsun ve liste ofisin ortak dosyasında dursun; danışman ayrıldığında portföy de gitmesin.

Portföyü alıcı talepleriyle eşleştirin

Yeni bir yetki aldığınız gün, kayıtlı alıcı ve kiracılarınız arasında o eve uyanları bulun ve ilk onları arayın. Ters yönde de çalışın: yeni bir alıcı kaydettiğinizde ona uyan portföyünüzü hemen söyleyin. Alıcı kaydında hangi alanların tutulacağını ve eşleştirmenin nasıl yapılacağını emlak ofisinde müşteri takibi yazısında anlattık.

Talep listeniz size portföyde neyin eksik olduğunu da söyler. Örneğin kayıtlı alıcılarınızın yarısı aynı semtte 2+1 kiralık arıyorsa, portföy toplama çalışmanızı o semtin 2+1 daire sahiplerine yöneltin.

Mal sahibini nasıl takip edersiniz?

Mal sahibinin en çok şikâyet ettiği şey sessizliktir. Haftada bir kısa bir rapor gönderin:

Bu hafta kaç kişi ilanı sordu, kaç gösterim yapıldı?
Gösterim yapanlar ne dedi?
Önümüzdeki hafta ne yapacaksınız?

Dört hafta boyunca gösterim var ama teklif yoksa, toplanan geri bildirimlerle fiyatı yeniden konuşun. Fiyat değişirse sözleşmeyi ve bütün ilanları birlikte güncelleyin. Yetkinin bitmesine 30 gün kala uzatmayı konuşun; uzatılmazsa ilanı her yerden kaldırın. Satılan evi silmek yerine "Satıldı" olarak işaretleyip referans gösterebilirsiniz, ama bunun için mal sahibinin iznini alın.

Sık yapılan hatalar

Yetkisiz ilan. Sözleşmesi olmayan evi "portföyüme aldım" demek yönetmeliğe aykırıdır.
Her fiyata evet demek. Satılmayacak fiyatla alınan yetki, aylarca vitrinde bekleyen ve ofisin itibarını düşüren bir ilan demektir.
Bitiş tarihini kaçırmak. Süresi dolan ilan üç gün içinde kaldırılmalıdır.
Mal sahibine rapor vermemek. Bilgi alamayan mal sahibi yetkiyi başka ofise verir.
İzinsiz arama ve mesaj. Ticari ileti kuralları telefon aramasını da kapsar.

Panasis'te nasıl?

Panasis'in emlak ofisi programında her ilanı fotoğrafları ve yönetmeliğin istediği bilgilerle eklersiniz; mal sahibinin adı, telefonu ve yetki sözleşmesinin bitişi sitede görünmez, yalnızca sizin içindir. "Ev sahibiyle yazılı yetki sözleşmem var" işaretlenmeyen ilan yayınlanmaz ve bitmesine 30 gün kalan yetkiler Alıcı ve kiracılar sayfasının üstünde listelenir. Her alıcının satırında ona uyan ilanlar sayılır, ilanı WhatsApp'tan tek dokunuşla gönderirsiniz. Sitenizdeki "Evinizi satmak mı istiyorsunuz? Ücretsiz fiyat görüşü" formundan gelen talepler Mesajlar'a düşer; çok ilanınız varsa Excel listenizi yükleyebilirsiniz. İlanlar ilan sitelerine gitmez; portallara ayrıca kendiniz girersiniz.