Emlak ilanı kuralları: yetki belgesi numarası, EİDS ve komisyon

Bu yazı genel bilgilendirme içindir, hukuki danışmanlık değildir. Kurallar değişebilir; kendi durumunuz için il ticaret müdürlüğüne ya da bir hukukçuya danışın.

Emlak ilanını yalnızca yetki belgesi olan bir emlak işletmesi, mülk sahibiyle yazılı yetkilendirme sözleşmesi yaptıktan sonra verebilir. İlanda yetki belgesi numarası, yetki belgesindeki işletme adı, taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi, sözleşmedeki temel özellikler, iletişim bilgisi ve varsa enerji kimlik bilgisi kolay okunur biçimde yer almalıdır. İlan sitelerinde ise 1 Ocak 2025'ten beri Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) üzerinden yetki doğrulaması yapılmadan ilan verilemiyor.

Hangi mevzuat geçerli?

Kurallar, 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanuna dayanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'te (5 Haziran 2018) yer alır. Ekim 2026 itibarıyla ilanları etkileyen önemli değişiklikler şunlar:

Tarih	Ne değişti?
14 Ekim 2020	Yönetmelik büyük ölçüde yeniden yazıldı; ilan, sözleşme ve hizmet bedeli kuralları bugünkü hâlini aldı
31 Ağustos 2023	İlan platformlarına kimlik ve yetki doğrulama yükümlülüğü getirildi (EİDS'in dayanağı)
30 Mayıs 2025	İnternet ilanlarında genel ekonomik verilerle uyumlu olmayan ve haklı sebebe dayanmayan fiyat artışı yasaklandı
29 Nisan 2026	Yetki belgesinin tadili düzenlendi; taşınmaz satışları için ödeme sistemi getirildi
1 Ekim 2026	Ödeme sistemi için entegratör düzenlendi; zorunluluk tarihi 1 Aralık 2026'ya ertelendi

Yetki belgesi ve ilanla ilişkisi

Taşınmaz ticareti, yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmeler tarafından yapılır. Belgeyi işletmenin bulunduğu yerdeki il ticaret müdürlüğü, Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden verir. Belge her işletme için ayrı düzenlenir ve devredilemez; bir markanın bayisi gibi çalışan sözleşmeli işletmenin belgesinde bağlı olduğu işletmenin unvanı ve belge numarası da yazar. Belgedeki bilgilerden biri değişirse (ör. adres), değişiklikten itibaren on gün içinde Bilgi Sistemi üzerinden tadil başvurusu yapılır.

Belge, işletmeye verilir; bir ofiste çalışan emlak danışmanının kendine ait belgesi olmaz. Bu yüzden danışmanın kendi sitesinde ya da sosyal medyasında verdiği ilanda da çalıştığı işletmenin yetki belgesi numarası ve işletme adı yer almalıdır. Bakanlık, yetki belgesi olan işletmelerin güncel listesini internet sayfasında yayımlar; müşteriniz numaranızı oradan doğrulayabilir.

İlan vermeden önce: yazılı yetkilendirme sözleşmesi

Yönetmeliğin 15. maddesine göre taşınmaz ticaretine yönelik hizmetler, iş sahibiyle yazılı yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilir. Sözleşme en az iki nüsha düzenlenir ve asgari olarak şunları içerir:

• İşletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri, sorumlu emlak danışmanının adı soyadı ve imzası.
• İş sahibinin kimlik ve iletişim bilgileri ile imzası.
• Verilecek hizmetler ve hizmet bedelleri, tarafların hak ve yükümlülükleri.
• Kararlaştırıldıysa cayma bedeli ve ceza koşulu (toplam hizmet bedelini aşmamak üzere).
• Sözleşmenin süresi ve tarafların tebligat adresleri.

Satış ve kiralama sözleşmelerine ayrıca taşınmazın imar ve yapı kullanma izin durumu, tapu bilgileri, büyüklüğü, yaşı, kullanım durumu, konum ve iç-dış özellikleri, ipotek ya da haciz olup olmadığı yazılır. Bu bilgileri elektronik kayıtlardan alamıyorsanız iş sahibinin yazılı ya da elektronik beyanı esas alınır.

İlanla ilgili üç kural doğrudan bu sözleşmeye bağlıdır:

1. Satmaya, pazarlamaya ya da kiralamaya yetkili olmadığınız taşınmazın ilanını veremezsiniz.
2. İlanınız sözleşmeye aykırı bilgi içeremez; örneğin sözleşmedeki fiyattan farklı fiyat yazamazsınız.
3. Taşınmaz satılır ya da kiralanırsa, satıştan vazgeçilirse, sözleşme feshedilirse ya da süresi biterse ilanı üç gün içinde kaldırırsınız.

İlanda hangi bilgiler zorunlu?

Yönetmeliğin 14. maddesine göre ilanlarınızda şu bilgiler kolay okunabilir şekilde yer alır. Kural yalnızca internet ilanları için değil, bütün ilanlar için geçerlidir.

• Yetki belgesi numarası.
• Yetki belgesindeki işletme adı ya da unvanı.
• İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi (açık adres yazılmaz).
• Yetkilendirme sözleşmesine yazılması gereken taşınmaz bilgileri: imar ve yapı kullanma izin durumu, tapu cinsi, büyüklüğü, yaşı, fiili kullanım durumu, kat, cephe ve manzara, toplu taşımaya ve sosyal mekânlara yaklaşık mesafe, oda, salon, banyo ve balkon sayısı, site ya da müstakil olma durumu, araziler için hisse, emsal ve bina yüksekliği, ipotek ve haciz gibi kısıtlamaların olup olmadığı.
• İletişim bilgisi.
• Varsa taşınmazın enerji kimlik bilgileri.

Örnek bir ilan metni

Örneğin İzmir Karşıyaka'da satılık bir daire için ilanın altına şu blok eklenebilir:

"Satılık 3+1 daire · İzmir, Karşıyaka, Bostanlı Mah., Ada 1234, Parsel 5 · Kat mülkiyetli, iskânlı · 125 m² brüt, 110 m² net · 12 yaşında · 4. kat, güney cephe, kısmi deniz manzarası · Metroya yaklaşık 600 m · 3 oda, 1 salon, 2 banyo, 1 balkon · Site içinde, asansörlü, kapalı otopark · İpotek ve haciz yok · Enerji sınıfı C · Kent Emlak (örnek işletme), Yetki Belgesi No: 0000000 · 0232 000 00 00"

Bu kadar bilgiyi bir ilan kartına sığdırmak zor; kartta özet bilgileri gösterip bütün zorunlu bilgileri ilanın kendi sayfasına yazmak en pratik yoldur. İlan fotoğraflarını çekerken telefonla fotoğraf çekme rehberindeki ışık ve açı önerileri ev fotoğrafı için de geçerli.

Doğru ve güncel ilan

• İnternet ilanlarında üçüncü kişileri yanıltıcı bilgi ve belgeye yer verilemez; hizmet sunarken yanıltıcı bilgi verilemez ve alıcının tercihini etkileyecek bilgi gizlenemez.
• 30 Mayıs 2025'ten beri internet ilanlarında genel ekonomik verilerle uyumlu olmayan ve haklı bir sebebe dayanmayan fiyat artışı yapılamaz; işletmeler bu ilanlara aracılık edemez. Bakanlık bu değişikliği duyururken mülk sahiplerinin de yaptırımla karşılaşabileceğini belirtti.
• Hizmet nedeniyle edindiğiniz bilgi ve belgeleri sözleşmede belirtilen esaslar dışında açıklayamazsınız. Satılan evleri sitenizde referans olarak göstermek istiyorsanız bunu sözleşmeye yazın ya da mülk sahibinden yazılı izin alın; satılmış ilanı fiyat ve "hemen arayın" çağrısıyla yayında tutmayın.

Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS)

31 Ağustos 2023 değişikliği, başkalarına ait taşınmazların satış ilanlarına elektronik ortam sağlayanlara, yani ilan sitelerine iki yükümlülük getirdi: ilan verenin kimlik ve telefon bilgisini doğrulamak ve ilan konusu taşınmazın ilan verene (ya da birinci, ikinci derece kan hısımlarına veya eşine) ait olduğunu veya ilan verenin taşınmaz sahibince yetkilendirildiğini ilan yayımlanmadan önce doğrulamak. Ticaret Bakanlığı bunu EİDS ile uyguluyor:

• 1 Kasım 2023: Kimlik doğrulaması başladı.
• 15 Eylül 2024: Yetki doğrulaması başladı; 31 Aralık 2024'e kadar geçiş süreci uygulandı.
• 1 Ocak 2025'ten beri: İlan platformlarında yetki doğrulaması olmadan ilan verilemiyor. Bakanlığın il müdürlüğü duyurusuna göre bu, satılık ve kiralık ilanlar için zorunlu.

Mülk sahibi sizi nasıl yetkilendirir? e-Devlet'te "EİDS Taşınmaz İlanı Yetkilendirme İşlemleri" hizmetine girer, taşınmazını seçer, işletmenizin yetki belgesi numarasını yazar ve yetki bitiş tarihini seçip kaydeder. Bakanlık duyurusuna göre yetki süresi üç aydan kısa olamaz. e-Devlet yetkisi, yazılı yetkilendirme sözleşmesinin yerine geçmez; ikisi de gerekir.

Kendi web siteniz EİDS'e tabi mi? Yönetmelik doğrulama yükümlülüğünü, başkalarına ait ilanlara elektronik ortam sağlayan platformlara yüklüyor; kendi sitenizde kendi yetkili olduğunuz ilanı yayımlamanız için ayrı bir EİDS adımı tanımlanmış değil. Ama sitenizdeki ilan da bir internet ilanıdır: yazılı yetki, zorunlu bilgiler, doğruluk ve üç gün içinde kaldırma kuralları aynen geçerlidir. Sitenizdeki ilanı portaldaki EİDS onaylı ilana bağlamak, alıcıya ek bir güvence de sağlar.

Hizmet bedeli (komisyon) ne kadar?

Yönetmeliğin 20. maddesine göre Ekim 2026 itibarıyla:

• Satışta hizmet bedeli, alım satıma aracılık sözleşmesindeki satış bedelinin KDV hariç %4'ünü geçemez.
• Kiralamada hizmet bedeli, KDV hariç bir aylık kira tutarını geçemez.
• Bu tavan toplam bedel içindir; aracılık sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır.
• Alıcı ve satıcıyla ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapmış olsanız ya da aynı işle ilgili ek hizmetler verseniz bile yalnızca bir hizmet bedeli alınabilir.
• Taşınmazı gösterme hizmeti için bedel istenemez; her alıcı ya da kiracı için taşınmaz gösterme belgesi düzenlenir.

Hesap örneği: 5.000.000 TL'lik bir satışta toplam hizmet bedeli en fazla 200.000 TL artı KDV olabilir. Sözleşmede başka bir paylaşım yazmıyorsa alıcı ve satıcı 100.000 TL artı KDV'şer öder.

Yakında: taşınmaz satışlarında ödeme sistemi

29 Nisan 2026 değişikliğiyle, satış bedelinin bir kısmı ya da tamamı nakit, havale veya EFT ile ödenen satışlarda bedelin, tapu ile paranın eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan bir ödeme sistemi üzerinden ödenmesi kuralı getirildi. Kredili kısımlar dışarıda kalır; sistem kullanım bedeli satıcıya aktarılan tutardan düşülür. 1 Ekim 2026 değişikliğine göre sistem zorunlu olarak 1 Aralık 2026'dan itibaren kullanılacak. Kapsam ve uygulama ayrıntıları Bakanlığın yapacağı protokolle belirleniyor; Ticaret Bakanlığı duyurularını takip edin.

Kurallara uyulmazsa

Platform yükümlülüklerine aykırılıkta 6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanunun, diğer hükümlere aykırılıkta 6585 sayılı Kanunun 18. maddesindeki idari para cezaları Ticaret Bakanlığınca uygulanır. Tutarlar her yıl güncellendiği için güncel rakamı il ticaret müdürlüğünden öğrenin.

Sık yapılan hatalar

• Sosyal medya gönderisinde yetki belgesi numarasını unutmak. Sitenizin alt bilgisinde numara olabilir, ama Instagram ya da WhatsApp durumunda paylaştığınız ilan da bir ilandır.
• Süresi biten ilanı sitede bırakmak. Portaldaki ilanı kaldırıp kendi sitenizdekini unutmak sık görülür; üç günlük süre her ikisi için de geçerli.
• Fiyatı tek yerde güncellemek. Mülk sahibiyle yeni fiyatta anlaştıysanız sözleşmeyi, portaldaki ve sitenizdeki ilanı birlikte güncelleyin.
• Yalnızca semt yazmak. Açık adres yazılmaz, ama il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi zorunludur.
• "Komisyonsuz" deyip başka bedel istemek. Taşınmazı gösterme hizmeti için bedel istenemez; ilanın da yanıltıcı olmaması gerekir.
• Kişisel portföyü işletmeden bağımsız göstermek. Danışman olarak kendi adınızla site açabilirsiniz, ama ilanlarda çalıştığınız işletmenin adı ve yetki belgesi numarası görünmelidir.

Kendi sitenizdeki ilanlar için kontrol listesi

1. Her ilan için imzalı yazılı yetkilendirme sözleşmesi var mı, süresi dolmadı mı?
2. İlanda yetki belgesi numarası ve belgedeki işletme adı görünüyor mu?
3. İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel yazılı mı; açık adres gizli mi?
4. İmar, iskân, kat, yaş, ipotek ve enerji bilgileri sözleşmedekiyle aynı mı?
5. Fiyat sözleşmedeki fiyatla aynı mı?
6. Satılan ya da kiralanan ilan üç gün içinde kaldırıldı mı?

Sitenizin Google'da bulunması için Google'da görünür olmak yazısındaki adımlara da bakabilirsiniz.

Panasis'te nasıl?

Panasis'in emlak ofisi şablonunda ilan kartları fotoğraf, fiyat, oda sayısı, m² ve konumla gelir; satılan ilanı "Satıldı", kiralananı "Kiralandı" olarak işaretlersiniz. İlanlar ilan sitelerinden kendiliğinden gelmez, öne çıkarmak istediklerinizi kendiniz eklersiniz. Kart kısa bilgi taşıdığı için her kartı, zorunlu bilgilerin tamamını içeren ilan sayfasına bağlayın: portaldaki EİDS onaylı ilana ya da sitenizde açtığınız ayrı bir sayfaya. Yetki belgesi numaranızı alt bilgideki tanıtım metnine ya da iletişim sayfasına yazabilirsiniz; emlak danışmanı şablonu için de aynısı geçerli.