Kira stopajı nasıl hesaplanır? İşyeri kirasında brüt ve net

Bu yazı genel bilgilendirme içindir, mali danışmanlık değildir. Kurallar Kasım 2026 itibarıyla Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesine göre kontrol edildi. Ev sahibinin kira geliri için istisna ve beyan sınırları her yıl değişir; kendi durumunuzu mali müşavirinize sorun.

Dükkân, ofis ya da depo kiraladıysanız ve şirketseniz ya da gerçek usulde vergi mükellefiyseniz, kişi olan ev sahibine ödediğiniz kiradan %20 gelir vergisi stopajı kesersiniz. Stopajı ev sahibi adına vergi dairesine siz yatırırsınız; ev sahibine kalanını ödersiniz. Sözleşmede yazan kira brüt ise ev sahibinin eline brütün %80'i geçer; sözleşmede "net" kira yazıyorsa brüt kira neti 0,80'e bölerek bulunur. Hesabı kira stopajı hesaplama aracıyla hemen yapabilirsiniz.

Kira stopajını kim keser?

Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi kesinti yapmak zorunda olanları sayar. Kira ödemesinde başlıcaları:

• ticaret şirketleri (limited, anonim), kamu kuruluşları, dernek, vakıf ve kooperatifler,
• gerçek gelirini beyan etmek zorunda olan ticaret ve serbest meslek erbabı, yani işletme defteri ya da bilanço tutan esnaf, doktor, avukat, mali müşavir gibi.

Basit usulde vergilendirilen esnaf ve vergi mükellefi olmayan kişiler bu listede değildir; kirayı stopaj kesmeden öderler ve ev sahibi kira gelirini kendi beyan eder. Aynı liste serbest meslek makbuzunda da geçerlidir; serbest meslek makbuzu yazısında ayrıntısını anlattık.

Stopaj, kiraya veren kişiyse kesilir. Kiraya veren bir şirketse (kurumlar vergisi mükellefi) stopaj yoktur; şirket kira faturası keser ve işyeri kirasına KDV ekler.

Yalnızca dükkân kirasında mı?

Hayır. Stopaj kiralanan şeye değil, kiracının ve kiraya verenin kim olduğuna bağlıdır. Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde sayılan her şeyin kirası için geçerlidir: arazi, bina, depo, ev ve her türlü motorlu taşıt dahil. Şirketiniz bir çalışanı için kişiden ev kiralarsa ya da bir kişinin aracını kiralarsa aynı %20 stopajı keser. Kişi olarak kendi oturduğunuz evin kirasında ise stopaj yoktur, çünkü kişiler kesinti yapmakla yükümlü değildir.

Brüt ve net kira nasıl hesaplanır?

Kalem	Hesap
Stopaj	Brüt kira × %20
Ev sahibine ödenen	Brüt kira − stopaj, yani brüt × 0,80
Netten brüt	Net kira ÷ 0,80
Kiracının toplam çıkışı	Brüt kira (ev sahibine ödenen + vergi dairesine yatırılan)

Örnek 1: Bir kafe işleten limited şirket, dükkânı bir kişiden aylık 25.000 TL brüt kirayla kiraladı. Şirket her ay 25.000 × %20 = 5.000 TL stopaj keser, ev sahibine 20.000 TL öder ve 5.000 TL'yi ertesi ayın muhtasar beyannamesiyle vergi dairesine yatırır.

Örnek 2: Sözleşmede "aylık net 20.000 TL" yazıyor. Brüt kira 20.000 ÷ 0,80 = 25.000 TL'dir. Kiracının her ay toplam çıkışı 25.000 TL olur: 20.000 TL ev sahibine, 5.000 TL vergi dairesine.

Örnek 3: Aynı dükkân bir şirketten 25.000 TL'ye kiralanıyor. Stopaj kesilmez; şirket faturaya %20 KDV ekler ve kiracı 30.000 TL öder. KDV mükellefi kiracı bu KDV'yi kendi KDV beyannamesinde indirim olarak düşebilir.

Stopaj ne zaman ve nasıl ödenir?

Kesilen stopaj, kiranın ödendiği ayı izleyen ayın muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle beyan edilir ve aynı süre içinde ödenir. Çalışanınız varsa ücret stopajıyla aynı beyannamededir; mali müşaviriniz ikisini birlikte verir. Kesilen stopaj ev sahibinin cebinden çıkmış sayılır: ev sahibi yıllık beyannamesinde, hesaplanan vergiden bu tutarı düşer.

Kiracı stopajı kesmez ya da beyan etmezse, vergi dairesi kesilmesi gereken vergiyi ceza ve gecikme zammıyla kiracıdan ister. "Stopaj ev sahibine aittir, kiracı kesinti yapmaz" gibi bir sözleşme maddesi kiracıyı bu sorumluluktan kurtarmaz.

Sözleşmede dikkat edilecekler

• Brüt mü net mi yazıyor? Belirsiz bırakmayın. "Aylık brüt 25.000 TL, stopaj kiracı tarafından kesilir" gibi açık yazın. Bu maddeyi içeren hazır bir metin için kira sözleşmesi örneğimizi doldurabilirsiniz.
• Artış: Yıllık artış brüt kira üzerinden hesaplanır; net anlaştıysanız brüt de aynı oranda artar.
• Ödeme kaydı: Kirayı banka üzerinden ödeyin ve açıklamaya hangi ayın kirası olduğunu yazın; hem ev sahibiyle hem vergi dairesiyle tartışmada elinizdeki en iyi belge budur.
• Depozito: Depozito kira değildir, stopaj kesilmez; sözleşmede ayrı yazın.

Sık yapılan hatalar

• Brütü net sanmak: Sözleşmedeki brüt rakamı ev sahibine tam ödeyip üstüne stopaj yatırırsanız kiranın %25 fazlasını ödemiş olursunuz.
• Şirketten kiralarken stopaj kesmek: Kiraya veren şirketse stopaj yoktur, KDV vardır.
• Basit usuldeyken stopaj kesmek: Basit usul esnaf kesinti yapmak zorunda değildir.
• Kira giderini kaydetmemek: Kira, gerçek usulde en büyük giderlerinizden biridir; her ödemeyi kaydedin. Nasıl tutulacağını cari hesap takibi yazısında anlattık.

Panasis'te nasıl?

Panasis Ön muhasebe'de ev sahibinizi tedarikçi olarak eklersiniz; kime ne kadar ödediğiniz ve borcunuz tek listede görünür, ödediğiniz kira gider olarak kasadan ya da bankadan düşer. Stopajın muhtasar beyannamesini mali müşaviriniz verir.