Tapu harcı nedir, kim öder? 2026 tapu masrafları

Bu yazı genel bilgilendirme içindir, hukuki ya da mali danışmanlık değildir. Kurallar Kasım 2026 itibarıyla 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 63. maddesine ve 4 sayılı tarifesine göre kontrol edildi. Kesin tutarı tapu müdürlüğü işlem sırasında hesaplar.

Tapu harcı, bir taşınmazın satışında tapu müdürlüğünde alınan harçtır. Alıcıdan binde 20 ve satıcıdan binde 20, toplam %4 alınır. Harç, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ama bu bedel taşınmazın emlak vergisi değerinden az olamaz. 3.000.000 TL'lik bir satışta alıcı 60.000 TL, satıcı 60.000 TL harç öder. Harçtan ayrı olarak tapu müdürlüğü bir döner sermaye ücreti alır.

Kendi satışınızın harcını tapu harcı hesaplama aracımızla bulabilirsiniz.

Kim öder?

Kanuna göre alıcı ve satıcı kendi payını ayrı ayrı öder. Taraflar harcın tamamını birinin ödemesinde anlaşabilir; uygulamada sık görülür. Anlaşmayı yazılı yapın ve tapu randevusundan önce netleştirin; tapu günü harcın kimden çıkacağı tartışması işlemi erteleyebilir.

Satış bedelini doğru yazın

Tapuda gerçek satış bedelinden düşük bir bedel göstermek, harcı düşürmek için yapılan eski bir alışkanlıktır ve bugün pahalıya patlar:

• Harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedel üzerinden alınır.
• Beyan edilen bedel gerçeği yansıtmıyorsa aradaki farka düşen harç sonradan istenir.
• 19 Aralık 2025'ten beri bu durumda vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır; yani eksik ödenen harç kadar da ceza gelir.
• Banka kredisi, ekspertiz raporu ve para transferleri gerçek bedeli zaten gösterir.

Düşük beyan alıcıya da zarar verir: taşınmazı beş yıl dolmadan satarsa değer artış kazancı, tapudaki düşük alış bedeline göre hesaplanır.

Tapu masrafları: harç dışında neler ödenir?

Masraf	Kim öder	Not
Tapu harcı	Alıcı ve satıcı, binde 20'şer	Anlaşmayla tek tarafa yüklenebilir
Döner sermaye ücreti	Genellikle alıcı	Her yıl belirlenir, taşınmazın bulunduğu yere göre değişir
Zorunlu deprem sigortası (DASK)	Alıcı	Tapu işleminde geçerli poliçe aranır
Emlak komisyonu	Alıcı ve satıcı	Satışta toplam KDV hariç en fazla %4, sözleşmede aksi yoksa eşit paylaşılır
Ekspertiz ücreti	Krediyle alan	Bankanın istediği değerleme raporu

Emlakçının hizmet bedelini nasıl faturalayacağını emlak komisyon faturası yazımızda anlattık.

Örnek: 3.000.000 TL'lik bir dairenin masrafları

Alıcı ve satıcı harcı kendi payıyla ödüyor, emlak komisyonu sözleşmeye göre her iki taraftan KDV hariç %2. Döner sermaye ve DASK tutarlarını örnek olarak yuvarlak yazdık; kendi işleminizde tapu müdürlüğünün ve sigortacınızın verdiği tutarı kullanın.

	Alıcı	Satıcı
Tapu harcı (binde 20)	60.000 TL	60.000 TL
Döner sermaye (örnek)	5.000 TL	-
DASK (örnek)	2.000 TL	-
Emlak komisyonu (%2 + %20 KDV)	72.000 TL	72.000 TL
Toplam	139.000 TL	132.000 TL

Krediyle alıyorsanız bankanın ekspertiz ücreti ve kredi masrafları da eklenir. Bu tabloyu alıcıya ve satıcıya ilk görüşmede vermek, tapu günü sürprizleri önler.

Tapu işlemi adım adım

1. Randevu: Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr) ya da tapu müdürlüğü üzerinden satış başvurusu yapılır ve randevu alınır. Başvuruyu emlakçınız da sizin adınıza yapabilir.
2. Ödemeler: Harç ve döner sermaye ücreti, randevudan önce başvuruda gösterilen tutarlar üzerinden ödenir.
3. Belgeler: Kimlik, DASK poliçesi, gerekiyorsa vekâletname. Başka bir belge gerekiyorsa tapu müdürlüğü başvuruda bildirir.
4. İmza: Alıcı ve satıcı tapu müdürlüğünde resmî senedi imzalar; tapu alıcı adına tescil edilir.

Harç ne zaman ödenir?

Harç, tapuda imza atılmadan önce ödenir. Başvuru yapıldığında tapu müdürlüğü alıcının ve satıcının ödeyeceği harcı ve döner sermaye ücretini hesaplar; ödeme bankalar ya da internet üzerinden yapılır ve makbuz tapu işleminde gösterilir. Harç ödenmeden satış tescil edilmez. Ödemeyi kimin yapacağını, satış sözleşmesinde ya da kaparo belgesinde yazılı olarak kararlaştırmak tapu günü tartışmayı önler.

Satış dışındaki işlemler

Bağış, miras, ipotek ve kentsel dönüşüm gibi işlemlerin harcı ve istisnaları satıştan farklıdır; Harçlar Kanunu'nda ayrı ayrı sayılır. Bu işlemlerden önce tapu müdürlüğüne ya da bir avukata danışın.

Emlakçı için

Alıcıya ve satıcıya tapu masraflarını baştan yazılı olarak verin: harç, döner sermaye, DASK ve sizin hizmet bedeliniz. Sürpriz masraf, satışın son gününde pazarlığı yeniden açar. İlanınızda fiyatı ve ilan bilgilerini nasıl yazmanız gerektiğini emlak ilanı kuralları yazımızda anlattık.

Panasis'te nasıl?

Emlak ofisiyseniz Panasis'le kendi adresinizde bir site kurar, ilanlarınızı fotoğraf, fiyat, oda sayısı, m² ve konumla gösterirsiniz; satılanı "Satıldı" diye işaretlersiniz. Sitenize tapu harcı hesaplama aracımızın bağlantısını da koyabilirsiniz.