Emlak komisyon faturası nasıl kesilir? KDV ve tevkifat

Bu yazı genel bilgilendirme içindir, mali danışmanlık değildir. Bilgiler Kasım 2026 itibarıyla Gelir Vergisi, Vergi Usul ve KDV kanunları, KDV Genel Uygulama Tebliği'nin güncel metni ve Gelir İdaresi özelgelerine göre kontrol edildi. Kendi durumunuz için mali müşavirinize danışın.

Emlak komisyonu ticari kazançtır; bu yüzden emlakçı hizmet bedeli için serbest meslek makbuzu değil fatura keser. Fatura, hizmetin tamamlandığı tarihten itibaren en geç yedi gün içinde düzenlenir ve komisyona yüzde 20 KDV eklenir. Normalde komisyonda KDV tevkifatı yoktur; alıcı bir kamu kurumu, banka ya da sigorta şirketi gibi tebliğde sayılan kurumlardan biriyse ve KDV dahil tutar fatura düzenleme sınırını aşıyorsa, alıcı KDV'nin yarısını (5/10) keser.

Fatura mı, serbest meslek makbuzu mu?

Türk Ticaret Kanunu, komisyonculuk ve tellallık gibi her türlü aracılık işini ticari faaliyet sayar. Gelir İdaresi de emlak komisyonculuğunun ticari faaliyet olduğunu, kazancın ticari kazanç olarak vergilendirileceğini ve alınan bedeller üzerinden fatura düzenleneceğini özelgeyle açıklamıştır. Serbest meslek makbuzu avukat, mimar, mali müşavir gibi serbest meslek erbabının belgesidir; emlak ofisi kullanmaz.

İki sonucu daha var:

• Basit usul yok. Gelir Vergisi Kanunu'nun 51. maddesi, gayrimenkul alım satımıyla uğraşanların ve tavassut (aracılık) işi yapanların basit usulden yararlanamayacağını söyler. Emlak ofisi gerçek usulde vergilendirilir.
• Fatura vermek zorunludur. Vergi Usul Kanunu'nun 232. maddesine göre tüccar, kendisi gibi mükelleflere her işte, diğer müşterilere ise tutar o yıl için belirlenen fatura düzenleme sınırını aştığında ya da müşteri istediğinde fatura verir. Emlak komisyonları çoğu zaman bu sınırın çok üstündedir. Fatura vermemenin özel usulsüzlük cezası vardır (Vergi Usul Kanunu md. 353).

Komisyonda KDV oranı kaç?

Taşınmaz alım satımı ve kiralamasına aracılık, KDV kararnamesinin indirimli oran listelerinde yer almaz; bu yüzden genel oran uygulanır. Genel oran 10 Temmuz 2023'ten beri yüzde 20'dir.

Konut satışında farklı KDV oranları duyulmuş olabilir; bunlar konutun teslimine, yani satışın kendisine ilişkindir. Sizin komisyonunuz ayrı bir hizmettir ve satılan evin KDV oranından etkilenmez. Kiralamada da aynısı geçerlidir: konut kirası çoğu zaman KDV'siz olsa bile emlakçının hizmet bedeli yüzde 20 KDV'lidir.

Kime, ne zaman, ne kadar fatura kesilir?

Kime: Hizmet bedelini kim ödüyorsa ona. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre hizmet bedeli, aracılık sözleşmesinde aksi yazmıyorsa alıcı ile satıcı (kiralamada kiracı ile kiraya veren) arasında eşit paylaşılır; ikisine ayrı ayrı, kendi payları kadar fatura kesersiniz. Bedelin üst sınırı ve paylaşım kuralları emlak ilanı kuralları yazısında anlatıldı; buradaki örneklerde o sınırların içinde kalan tutarlar kullanıldı.

Ne zaman: Vergi Usul Kanunu'nun 231. maddesine göre fatura, hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenlenir; bu sürede düzenlenmeyen fatura hiç düzenlenmemiş sayılır. Satışta hizmetin tamamlandığı an çoğunlukla tapu devri, kiralamada kira sözleşmesinin imzasıdır. Hangi anı esas aldığınızı yetkilendirme sözleşmenize açıkça yazın ve faturayı o tarihten itibaren yedi gün içinde kesin.

Ne kadar: Sözleşmede kararlaştırılan hizmet bedeli artı yüzde 20 KDV. Bedeli KDV dahil konuştuysanız KDV hariç tutarı bulmak için 1,20'ye bölün.

Tevkifat ne zaman uygulanır?

KDV tevkifatı, KDV'nin bir kısmının satıcı yerine alıcı tarafından vergi dairesine ödenmesidir. KDV Genel Uygulama Tebliği'ne göre kısmi tevkifat yalnızca tebliğde sayılan işlemlerde uygulanır; sayılmayan işlemlerde tevkifat yapılmaz. Tebliğin hizmet listesinde (yapım işleri, danışmanlık, temizlik, taşımacılık, ticari reklam gibi) emlak aracılığı ayrıca sayılmaz.

Ancak tebliğin "Diğer hizmetler" başlıklı bölümü önemli bir istisna getirir: KDV mükelleflerinin tebliğde özel olarak belirlenmemiş herhangi bir hizmeti şu alıcılara vermesi durumunda, alıcı 5/10 oranında tevkifat uygular:

• 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu'na ekli cetvellerdeki idare ve kurumlar, kanunla ya da Cumhurbaşkanlığı Kararnamesiyle kurulan kamu kurumları, kamu iktisadi teşebbüsleri, döner sermayeli kuruluşlar,
• kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları,
• bankalar, sigorta, reasürans ve emeklilik şirketleri,
• kanunla kurulan emekli ve yardım sandıkları, kalkınma ajansları.

Yani bir bankanın ya da bu listedeki bir kamu kurumunun taşınmaz satışına veya kiralamasına aracılık edip komisyon faturasını o kuruma keserseniz, faturada tevkifat gösterirsiniz. Alıcınızın listede olup olmadığından emin değilseniz faturayı kesmeden önce mali müşavirinize sorun. Tebliğe göre işlemin KDV dahil bedeli o yılın fatura düzenleme sınırını aşmıyorsa tevkifat yapılmaz; sınır aşılırsa tevkifat tutarın tamamı üzerinden yapılır ve bedel sınırın altında kalsın diye parçalara bölünemez. Güncel sınırı mali müşavirinize sorun.

Hesap örnekleri

Satış. Uydurma örnek ofis: Kent Emlak. 5.000.000 TL'ye satılan bir dairede alıcı ve satıcıyla hizmet bedeli KDV hariç yüzde 2'şer olarak kararlaştırılmış.

	Satıcıya fatura	Alıcıya fatura
Hizmet bedeli (KDV hariç)	100.000 TL	100.000 TL
KDV (yüzde 20)	20.000 TL	20.000 TL
Fatura toplamı	120.000 TL	120.000 TL

Ofis iki fatura için toplam 40.000 TL KDV'yi o ayın KDV beyannamesiyle beyan eder; kendi giderlerinin faturalarındaki KDV'yi bundan indirir.

Kiralama. Aylık kirası 40.000 TL olan bir dairede bir aylık kira tutarı hizmet bedeli olarak kararlaştırılmış ve sözleşmede eşit paylaşım yazıyor.

	Kiraya verene	Kiracıya
Hizmet bedeli (KDV hariç)	20.000 TL	20.000 TL
KDV (yüzde 20)	4.000 TL	4.000 TL
Fatura toplamı	24.000 TL	24.000 TL

Banka adına satış (tevkifatlı). Kent Emlak, bir bankanın elindeki dükkânın satışına aracılık ediyor ve bankaya 100.000 TL artı KDV hizmet bedeli faturalıyor. Tutar fatura düzenleme sınırını aştığı için banka 5/10 tevkifat uygular.

Faturada yazması gereken	Tutar
İşlem bedeli	100.000 TL
Hesaplanan KDV (yüzde 20)	20.000 TL
Tevkifat oranı	5/10
Alıcı tarafından tevkif edilecek KDV	10.000 TL
Tevkifat dahil toplam tutar	120.000 TL
Tevkifattan sonra tahsil edilecek toplam bedel	110.000 TL

Banka size 110.000 TL öder ve 10.000 TL'yi kendi 2 No.lu KDV beyannamesiyle vergi dairesine yatırır. Siz kendi beyannamenizde hesapladığınız KDV'nin yalnızca tevkif edilmeyen 10.000 TL'lik kısmını ödersiniz. Tebliğ, tevkifatlı faturada yukarıdaki altı bilginin ayrıca gösterilmesini ister.

e-Arşiv ya da kâğıt fatura?

Faturayı kâğıt ya da elektronik olarak kesebilirsiniz; hangisinin zorunlu olduğu cironuza ve sektörünüze göre Gelir İdaresi'nin belirlediği sınırlara bağlıdır. Müşteriniz e-Fatura mükellefiyse ve siz de e-Fatura'ya geçtiyseniz e-Fatura, değilse e-Arşiv fatura düzenlenir. Sınırları ve fatura kesme yollarını e-Arşiv fatura rehberinde anlattık.

Faturada neler yazmalı?

Vergi Usul Kanunu'nun 230. maddesindeki genel bilgilerin (fatura tarihi ve sıra numarası, sizin ve müşterinin adı, adresi, vergi dairesi ve numarası, işin cinsi, miktarı ve tutarı) yanında açıklamaya şunları yazmak iyi uygulamadır:

• "Taşınmaz alım satımına aracılık hizmet bedeli" ya da "kiralamaya aracılık hizmet bedeli",
• taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi,
• tapu devri ya da kira sözleşmesi tarihi,
• yetkilendirme sözleşmesinin tarihi ve varsa numarası.

Bu bilgiler, faturayı ilgili yetkilendirme sözleşmesi ve yer gösterme belgesiyle eşleştirmeyi kolaylaştırır. Yönetmelik, yetkilendirme sözleşmesi dosyasındaki belgelerin saklanmasını da ister; fatura ile sözleşmeyi aynı dosyada tutun.

"Emlakçı fatura kesmedi" ne yapmalı?

Müşteri olarak faturayı yazılı olarak isteyin; Vergi Usul Kanunu fatura istenmesi halinde tutardan bağımsız olarak fatura verilmesini zorunlu tutar. Fatura verilmezse Gelir İdaresi'nin 189 numaralı Vergi İletişim Merkezi'ne ya da vergi dairesine bildirebilirsiniz. Ofis sahibiyseniz unutmayın: faturasız tahsil edilen komisyon, inceleme sırasında hem vergi farkına hem özel usulsüzlük cezasına yol açar.

Sık yapılan hatalar

• Serbest meslek makbuzu kesmek. Emlak komisyonu ticari faaliyettir; fatura kesilir.
• Tek faturayı iki tarafa bölmeden kesmek. Her taraf kendi ödediği payın faturasını alır.
• KDV dahil konuşulan bedeli KDV hariç sanmak. Sözleşmeye "KDV hariç" ya da "KDV dahil" diye açık yazın.
• Yedi günü kaçırmak. Tapu günü yoğun geçer; faturayı aynı gün kesmeyi alışkanlık edinin.
• Bankaya tevkifatsız fatura kesmek. "Diğer hizmetler" kapsamındaki alıcılarda 5/10 tevkifat uygulanır.

Panasis'te nasıl?

Panasis Ön muhasebe'de her komisyonu satış olarak yazarsınız; kalemlerdeki KDV hesaplanır, tahsilatı kasaya ya da bankaya işlersiniz. Ödemesi geciken müşteriye satışın ekranından WhatsApp'tan hatırlatma gönderir, kimin ne kadar borçlu olduğunu özette görürsünüz. Ay sonunda satış ve giderlerinizi belge no, cari, vergi no, matrah ve KDV sütunlarıyla tek Excel dosyasında mali müşavirinize iletirsiniz. Emlak ofisleri için diğer araçlar emlak ofisi programı sayfasında.