Airbnb ödemeyi kendisi alıyor, yine de fatura kesecek miyim?

Gelir İdaresi'nin özelgelerine göre günlük kiralama ticari faaliyettir ve hizmet için fatura ya da perakende satış belgesi düzenlenir. Platform üzerinden gelen rezervasyonlarda faturayı kime ve hangi tutarla keseceğinizi mali müşavirinizle netleştirin.

Evimi yabancılara kiralıyorum, KDV yine alınır mı?

Evet. Konaklama hizmeti Türkiye'de verildiği için misafirin uyruğu KDV'yi ve konaklama vergisini değiştirmez.

İki evim var, birini uzun süreli birini günlük kiralıyorum. İstisnadan yararlanabilir miyim?

Gelir İdaresi'nin kira geliri rehberine göre kira gelirinin yanında ticari kazancını beyan etmek zorunda olanlar konut kira istisnasından yararlanamaz. Uzun süreli kiranın vergisini de bu kurala göre mali müşavirinizle hesaplayın.

Vergi dairesine kaydolmadan geçmiş yılda yaptığım kiralamalar ne olacak?

Bunun cevabı tutara, süreye ve tespit olup olmadığına göre değişir. Pişmanlıkla beyan gibi yolları bir mali müşavirle değerlendirin; beklemek cezayı artırabilir.

Günlük kiralık ev ve Airbnb vergisi: kim, nasıl öder?

Bu yazı genel bilgilendirme içindir, mali danışmanlık değildir. Bilgiler Kasım 2026 itibarıyla Gelir Vergisi, KDV ve Gider Vergileri kanunları ile Gelir İdaresi'nin yayımladığı özelgelere göre kontrol edildi. Özelgeler soran kişinin durumuna verilir; kendi durumunuz için mali müşavirinize danışın ya da Gelir İdaresi'nden özelge isteyin.

Evinizi günlük ya da haftalık olarak, sürekli biçimde farklı kişilere kiralıyorsanız Gelir İdaresi bunu kira geliri değil, ticari faaliyet olarak görür: kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilir, vergi dairesine işe başlama bildirimi yapılır, fatura ya da perakende satış fişi düzenlenir. Bu kiralamalara Gelir İdaresi'nin özelgelerine göre yüzde 20 KDV ve konaklama vergisi uygulanır; izin belgeli evlerde turizm payı da ödenir. Yıllık konut kira istisnası (2026 için 58.000 TL) bu gelire uygulanmaz.

Kira geliri mi, ticari kazanç mı?

Gelir Vergisi Kanunu'na göre binaların kiraya verilmesinden elde edilen gelir normalde gayrimenkul sermaye iradıdır (md. 70): yılda bir beyan edilir, konut için yıllık istisna vardır, KDV yoktur. Her türlü ticari faaliyetten doğan kazanç ise ticari kazançtır (md. 37).

Gelir İdaresi günlük kiralamayı ikincisine koyar. Ankara Defterdarlığı'nın 12 Ocak 2026 tarihli özelgesinin gerekçesi şöyle: evin günlük ya da haftalık olarak, süreklilik arz edecek şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır tutulması, teslim edilmesi, geri alınması ve yeniden hazırlanması bir organizasyon gerektirir; ayrıca günlük kullanımda bir kira akdinden söz edilemez. Bu yüzden faaliyet ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilir. Antalya (2018) ve Balıkesir (2020) özelgeleri de aynı sonuca varır; Antalya özelgesi, kira kontratı yapılsa bile aylık sürelerle devamlı kiralamanın organizasyon gerektirdiğini belirtir.

	Uzun süreli kira (gayrimenkul sermaye iradı)	Günlük kiralama (ticari kazanç)
Vergi dairesi kaydı	Yok, yıllık beyan	İşe başlama bildirimi, defter
Konut kira istisnası	2026 için 58.000 TL	Uygulanmaz
KDV	Yok	Var, Gelir İdaresi'ne göre yüzde 20
Konaklama vergisi	Yok	Var
Belge	Banka dekontu	Fatura ya da perakende satış fişi, günlük müşteri listesi
Beyan	Yıllık gelir vergisi	Aylık KDV ve konaklama vergisi, geçici vergi, yıllık gelir vergisi

Yazlığımı yılda birkaç hafta kiralıyorum, ne olacak? Özelgeler "süreklilik" ve "organizasyon" vurgusu yapar; ara sıra yapılan bir kiralamanın nasıl değerlendirileceği somut duruma bağlıdır. Bu durumda tahmin yürütmek yerine mali müşavirinize danışın ya da Vergi Usul Kanunu'nun 413. maddesine göre Gelir İdaresi'nden kendi durumunuz için özelge isteyin.

İzin belgesi vergi durumunu nasıl etkiler?

Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan alınan turizm amaçlı kiralama izin belgesi bir vergi kaydı değildir, ama yönetmeliğe göre belgenin bir örneği konutun bulunduğu yerin vergi dairesine gönderilir. Yani izin belgesi aldıktan sonra vergi dairesi kiralama yaptığınızı bilir. İzin belgesinin nasıl alındığını günlük kiralık ev izin belgesi yazısında anlattık.

KDV: neden yüzde 10 değil de yüzde 20?

Otel ve pansiyonlarda geceleme hizmetinin KDV'si yüzde 10'dur. Gelir İdaresi'ne göre bu indirimli oran, hizmetin otel, motel, pansiyon gibi bir konaklama tesisinde verilmesine bağlıdır:

Muğla Defterdarlığı (16 Eylül 2024): Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın görüşüne göre izin belgeli konutlar konaklama tesisi sayılmaz; bu konutlardaki hizmete genel oranda, yüzde 20 KDV uygulanır.
Ankara Defterdarlığı (12 Ocak 2026): belediyeden ruhsat alınmış olsa bile, Bakanlıktan işletme belgesi olmayan kısa süreli konut kiralamasında genel oran (yüzde 20) uygulanır.

KDV'yi kira bedeline ekleyip misafirden tahsil eder, her ay KDV beyannamesiyle beyan edersiniz; ev için yaptığınız harcamaların faturalarındaki KDV'yi de indirebilirsiniz.

Konaklama vergisi ve turizm payı

Konaklama vergisi. Antalya Vergi Dairesi Başkanlığı'nın 2023 tarihli iki özelgesine göre günlük ya da haftalık konut kiralaması geceleme hizmetidir ve konaklama vergisine tabidir. Vergi KDV hariç bedel üzerinden hesaplanır, KDV matrahına eklenmez ve her ay beyan edilir. Oran 1 Mayıs 2026'dan 31 Aralık 2026'ya kadar yüzde 1'dir; oran değişiklikleri ve beyan ayrıntıları konaklama vergisi nedir yazısında.

Turizm payı. 7183 sayılı Kanun'un 6. maddesine göre turizm amaçlı kiralama izin belgesi düzenlenen yerler, net satış ve kira gelirlerinin binde beşi oranında turizm payı öder. Kanuna göre beyan, KDV döneminizi izleyen ayın 24'üne kadar yapılır ve 26'sı akşamına kadar ödenir.

Belge düzeni: fatura, fiş, müşteri listesi ve banka

Fatura ya da fiş. Ticari faaliyet kapsamında her kiralama için fatura düzenlenir; fatura zorunlu olmayan durumlarda perakende satış vesikası verilir. Fatura, hizmetin yapıldığı tarihten itibaren en geç yedi gün içinde kesilir (Vergi Usul Kanunu md. 231). e-Arşiv faturaya hangi durumda geçmeniz gerektiğini mali müşavirinize sorun.
Günlük müşteri listesi. Ankara ve Balıkesir özelgelerine göre günlük kiralanan konut "konaklama yeri" sayılır ve Vergi Usul Kanunu'nun 240. maddesindeki seri ve sıra numaralı günlük müşteri listesi tutulur.
Ödeme kaydedici cihaz. Ankara Defterdarlığı'nın 2026 özelgesine göre, otel ve pansiyonlara tanınan cihaz muafiyeti bu faaliyete uygulanmaz; tahsilatlarda yeni nesil ödeme kaydedici cihaz kullanma zorunluluğu vardır. Bu konuyu mutlaka mali müşavirinizle konuşun.
Tahsilat bankadan. Gelir İdaresi'nin kira tahsilatı rehberine göre günlük, haftalık ya da benzeri kısa süreli konut kiralamalarında tahsilat ve ödemeler tutara bakılmaksızın banka ya da PTT aracılığıyla yapılmalıdır; elden alınan her ödeme için hem size hem misafire özel usulsüzlük cezası kesilebilir.
Basit usul. Balıkesir özelgesine göre, Gelir Vergisi Kanunu'ndaki şartları taşıyan ve basit usulün kapsam dışı bıraktığı yerlerde bulunmayanlar için basit usul mümkün olabilir; büyükşehir belediyesi sınırlarındaki istirahat yerleri için kısıtlamalar vardır. Bulunduğunuz yere göre mali müşavirinize sorun.

Hesap örneği

Uydurma bir örnek: Ayvalık'taki iki odalı bir yazlık daireyi izin belgesiyle kiralayan bir ev sahibi, Temmuz 2026'da 20 gece satıyor; gecelik fiyat KDV hariç 3.000 TL.

Kalem	Tutar
Konaklama bedeli (20 x 3.000 TL, KDV hariç)	60.000 TL
Konaklama vergisi (yüzde 1)	600 TL
KDV (60.000 TL x yüzde 20; konaklama vergisi matraha girmez)	12.000 TL
Misafirlerden tahsil edilen toplam	72.600 TL
Turizm payı (60.000 TL x binde 5)	300 TL

KDV ve konaklama vergisi misafirden tahsil edilip devlete aktarılır; ev sahibine kalan gelir 60.000 TL'dir. Bu gelirden temizlik, çamaşır, faturalar, aidat, bakım ve platform komisyonu gibi giderler düşülür ve kalan kazanç yıl sonunda gelir vergisine tabi olur. Booking.com gibi yurt dışındaki bir platforma komisyon ödüyorsanız o komisyonun KDV'sini de siz beyan edersiniz; Booking.com komisyon faturası yazısına bakın.

Fiyatı misafire vergiler dahil söylemek istiyorsanız böleni 1,21 alın (yüzde 20 KDV artı yüzde 1 konaklama vergisi): vergiler dahil gecelik 3.630 TL / 1,21 = 3.000 TL.

Başlarken yapılacaklar listesi

İzin belgesini alın; belge numarasını ilanlarınıza yazın.
Bir mali müşavirle çalışın; vergi dairesine işe başlama bildirimini yaptırın.
Fatura düzeninizi kurun (e-Arşiv ya da kâğıt) ve cihaz zorunluluğunu netleştirin.
Ödemeleri yalnızca banka hesabınıza ya da kartla alın.
Konaklama vergisi ve turizm payı beyannamelerinin dönemini öğrenin; misafir olmayan aylarda da konaklama vergisi beyannamesi verilir.
Her ay misafir listesini, faturaları, platform dökümlerini ve gider belgelerini mali müşavirinize iletin.

Sık yapılan hatalar

"Kira geliri" diye yılda bir beyan etmek. Gelir İdaresi'nin görüşü günlük kiralamanın ticari kazanç olduğudur; sonradan yapılan tespitte vergi farkı, ceza ve gecikme faizi çıkabilir.
Yüzde 10 KDV uygulamak. İzin belgeli konut, Gelir İdaresi'ne göre konaklama tesisi değildir.
Elden nakit almak. Kısa süreli kiralamada her tahsilatın banka ya da PTT üzerinden yapılması gerekir.
Platform ödemesini gelir olarak eksik yazmak. Platformun komisyonu düştükten sonra yatırdığı tutar değil, misafirin ödediği toplam bedel esas alınır; komisyon ayrıca gider yazılır.

Panasis'te nasıl?

Panasis Ön muhasebe'de ayarlardan "Konaklama tesisiyim" işaretlenirse satışlara konaklama vergisi eklenir. Konaklama kullanıyorsanız onayladığınız rezervasyonlar ön muhasebeye satış olarak yazılır; temizlik ve fatura giderlerini fişin fotoğrafıyla kaydeder, banka ekstrenizi yükleyip tahsilatları eşleştirirsiniz. Ay sonunda satış ve giderler tek Excel dosyasıyla mali müşavirinize gider. Raporlardaki KDV tutarları bilgi amaçlıdır; beyannameyi mali müşaviriniz verir.