Kira artış oranı nasıl belirlenir? TÜFE ortalaması ve hesaplama

Bu yazı genel bilgilendirme içindir, hukuki danışmanlık değildir. Kurallar Kasım 2026 itibarıyla 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. ve 345. maddelerine göre kontrol edildi. Kendi sözleşmeniz için bir avukata danışın.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira yılındaki artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalama değişimini geçemez. Oranı TÜİK her ayın 3'ünde açıklar. Hesap basittir: yeni kira = mevcut kira × (1 + oran ÷ 100). 20.000 TL kira, oran %30 ise 26.000 TL olur. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o uygulanır; daha yüksek yazıyorsa aşan kısım geçersizdir. Konutlardaki %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi.

Hesabı kira artış oranı hesaplama aracımızla yapabilirsiniz.

Hangi oran kullanılır?

TÜİK'in enflasyon bülteninde birkaç oran vardır; kira için doğru olanı **"on iki aylık ortalamalara göre değişim"**dir:

Bültendeki oran	Kira artışında kullanılır mı?
Aylık değişim	Hayır
Bir önceki yılın aralık ayına göre değişim	Hayır
Bir önceki yılın aynı ayına göre (yıllık) değişim	Hayır
On iki aylık ortalamalara göre değişim	Evet

Yıllık enflasyon ile on iki aylık ortalama farklı sayılardır; enflasyon düşerken ortalama yıllık orandan yüksek, yükselirken düşük kalır. Kira sözleşmesinde "TÜFE oranında artış" yazıyorsa da yasal sınır on iki aylık ortalamadır.

Hangi ayın oranı?

Uygulamada yeni kira yılının başladığı aydan bir önceki ayın oranı kullanılır. Kira yılı 15 Aralık'ta başlıyorsa kasım ayının oranı esas alınır; TÜİK bu oranı 3 Aralık'ta açıklar. Kira yılı ayın ilk iki gününde başlıyorsa önceki ayın oranı henüz açıklanmamış olur; hangi oranın uygulanacağını sözleşmeye yazmak tartışmayı önler.

Kira yılı, sözleşmenin başladığı günden itibaren her yıl yenilenir; takvim yılı değildir. Ocakta başlayan bir sözleşmede artış her ocakta, temmuzda başlayan bir sözleşmede her temmuzda yapılır.

Konut ve işyeri aynı mı?

Evet. Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarının ikisine de uygulanır. Dükkân, ofis, depo kiralayan esnaf için de artış sınırı TÜFE on iki aylık ortalamasıdır. İşyeri kirasında stopajı kimin ödeyeceği ise ayrı bir konudur; kira stopajı yazımızda anlattık.

Beş yıl dolunca

Kira ilişkisi beş yılı doldurunca ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının kirası anlaşılamazsa hâkim tarafından belirlenir. Hâkim TÜFE on iki aylık ortalamasına, kiralananın durumuna ve çevredeki emsal kiralara bakar; yani beş yıl sonra kira, TÜFE ortalamasından fazla artabilir. Bunun için kira tespit davası açılır.

Kira tespit davası yeni kira yılı başlamadan en geç 30 gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kirayı artıracağını yazılı olarak bildirirse, belirlenen kira yeni kira yılının başından itibaren geçerli olur. Aksi hâlde bir sonraki kira yılından başlar.

Döviz cinsinden kira

Kira yabancı para (dolar, avro) olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmeden kirada değişiklik yapılamaz; beş yıl sonra hâkim belirler. TÜFE ortalaması kuralı Türk lirası kiralar içindir.

Örnek hesaplar

Mevcut kira	Oran	Artış	Yeni kira
15.000 TL	%30	4.500 TL	19.500 TL
20.000 TL	%30	6.000 TL	26.000 TL
40.000 TL (işyeri, brüt)	%30	12.000 TL	52.000 TL

Oranları örnek olsun diye yuvarlak yazdık; kendi hesabınızda TÜİK'in açıkladığı oranı kullanın.

Kiracı ve ev sahibi için kontrol listesi

• Sözleşmede artış maddesi var mı? Yoksa da sınır aynıdır; ama yazılı bir artış maddesi tartışmayı önler. Kira sözleşmesi örneğimizde bu madde hazır gelir.
• Kira yılını yazın: Sözleşmenin başladığı günü ve her yılki artış ayını not edin.
• Artışı yazılı bildirin: Ev sahibiyseniz yeni kirayı ve kullandığınız oranı kiracıya mesajla ya da yazıyla bildirin; kiracıysanız oranı TÜİK'in bülteninden kontrol edin.
• Ödenmeyen artış farkı: Kiracı eski kirayı ödemeye devam ederse aradaki fark kira borcudur. Önce konuşun; sonuç çıkmazsa ihtarname örneğimiz yazılı bildirim için bir başlangıçtır.

Artışı nasıl bildirirsiniz? Örnek mesaj

Ev sahibiyseniz yeni kira yılından önce kısa ve yazılı bir bildirim yeterlidir. Örnek:

Merhaba Ahmet Bey, kira sözleşmemizin yeni kira yılı 15 Aralık'ta başlıyor. TÜİK'in 3 Aralık'ta açıkladığı kasım ayı TÜFE on iki aylık ortalama değişimi %30 olduğundan, aralık ayından itibaren aylık kira 20.000 TL'den 26.000 TL'ye çıkıyor. Ödemeyi her zamanki gibi ayın 15'ine kadar aynı hesaba yapabilirsiniz. İyi günler.

Mesajda dört şey olsun: yeni kira yılının başladığı gün, kullandığınız oran ve hangi aya ait olduğu, eski ve yeni kira, ödemenin ne zaman ve nereye yapılacağı. Kiracıysanız, oranın TÜİK bültenindeki on iki aylık ortalama satırıyla aynı olup olmadığını kontrol edin; yıllık enflasyonla artış istenirse bunu belirterek yazılı cevap verin.

Panasis'te nasıl?

Kiraya verenseniz Panasis Ön muhasebe'de kirayı düzenli satış olarak bir kez yazarsınız, her ay kendiliğinden kesilir; artış ayında tutarı bir kez değiştirirsiniz. Kiracıysanız kira düzenli gider olarak her ay kendiliğinden işlenir.